【営業マン必見】不動産の現地調査のポイント

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皆さんこんにちは!
大手不動産仲介会社に勤める不動産営業Y・Nです!

不動産営業マンであれば、避けることができない大事な業務のひとつが現地調査です。

「現地調査って何をすればいいの?」

「どこを見ればいいの?」

不動産調査の手順やポイントが分からず、困っていませんか?

物件を見に行ったはいいけど、何を見るべきかはっきりせず、適当に調査を終わらしていませんか?不動産の現地調査はトラブル回避のために重要な作業です。

この記事は、不動産の現地調査の手順とポイントについてお困りの人に向けて、私流の現地調査について以下2つの情報をお届けしたいと思います!

●現地調査のための事前準備

●現地調査の手順

本記事を参考にしていただき、皆様の現地調査に役立てていただければ幸いです。

現地調査のための事前準備

さて、現地調査を漏れなくスムーズに行うためには 事前の準備が大切 です!

事前準備をせずに現地に行っても、見るべきポイントややるべき作業が漏れてしまうことがあるので、しっかりと準備を行いましょう!

現地調査でやるべき事前の準備は以下のとおりです。

●調べる不動産の地図・謄本・公図・測量図・建物図面等を準備する。

●現地で使う持ち物の準備をする。

それぞれ説明していきたいと思います。

調べる不動産の地図・謄本・公図・測量図・建物図面等を準備する。

当然のことではありますが、調べる物件の地図・謄本類は必ず準備しましょう。

特に公図はセットバックしているどうかであったり、特殊な権利が設定(地役権)がされているか等の判断ができる場合があるので、必ず事前に確認を行いましょう。

現地に行ってから、いちいち資料に印をつけると時間がかかるので、事前に対象地にはマーカーや印を付けてから現地に行くと良いと思います。

現地で使う持ち物の準備をする。

そして、次に現地調査で使う持ち物の準備です。

これは人それぞれ違うこともあるかとは思いますが、今回は私が現地調査で持っていくものを紹介したいと思います!

私は現地調査の際に用意しているものは以下のとおりです。

★メジャー
→道路幅員や対象地の長さの計測に利用
★マイナスドライバー
→境界標を探すために土の掘削、一時的な目印として利用
★軍手
→汚れ防止のため
★カメラ
→写真撮影で利用

私が特におすすめしたいのが、【マイナスドライバー】です!

境界を探す時に土を掘るのに使えるし、一時的な目印にも使えるしで、超便利です。軍手をして、土を掘ろうとしても地面が硬くて、中々掘れない時もありますが、マイナスドライバーなら問題なく掘れます。

また昔、測量を実施した土地だと地中の深いところに境界標が埋まってることもあるので、境界がありそうな所にマイナスドライバーを突き刺して硬い感触があるかどうかで地中内に境界があるか確認することもできます。

とにかくオススメです。(笑)

事前準備については以上です。

現地調査の手順

次に現地調査の手順ですが、これも人それぞれだとは思いますが、私の普段の現地調査手順を紹介させていただきます。

 ①写真撮影
(※対象地を全方位から撮影、道路も2方向から撮影、ブロック塀の高さ、境界標、越境箇所、電線、電柱番号、残置物、水道メーター、ガスメーター、汚水桝、地盤面の高さ、ごみ置場等)

②道路幅員の確認(メジャー計測)、境界標・ブロック塀の位置・高さの確認(内積・芯積・外積等)、越境の有無確認、電柱・電線の有無と位置の確認

③各隣地所有者にブロック塀の所有等について確認および物件担当挨拶※
※売却依頼を受けている場合

まず①の写真撮影については言葉の通りですが、現地の外観写真やポイントとなる部分を写真で撮影していきます。

私が意識しているのは 【後で写真を誰が見ても現地の状況が分かるようにする】 ということです。

例えば、境界標の写真を撮るにしてもただ1枚境界標部分だけを撮影しても後から見返した際にどこの境界標か分からなくなってしまいます。

そのため、基本的にどの部分についても遠景、近景と同じ場所をそれぞれ2枚撮るようにしています。

またそれに合わせて私は 現地状況図を作成 し、撮影した写真に番号を振った上で添付し、どの位置からの写真であるかを分かるようにします。

そして②については、売買の中でもポイントになりやすい部分の為、徹底的に確認をしましょう。

FRK書式の重要事項説明であれば、境界の明示義務があるので、境界標さえすべて見つかってしまえば、測量費がかからずに済むケースもあるので、単純に見える位置にないからといって、諦めずできる限り掘って、境界を見つけるようにしましょう。

またブロック塀については、所有が共有か単有かで売買条件が変わってくる(業者が買主の際に共有だと ブロック塀解体の覚書を求められるケースあり )こともありますし、高さが1.2m超えると一定距離につき 控え壁の設置が必要 になるため、重要なポイントとなります。

最後の③については、売却依頼を受けた場合や契約前の再調査の際に行うケースが多いです。

というのも不動産売買では隣地が購入を求めるケースも多く、売買の中で確定測量で立ち合いを依頼することも多いので、隣地への挨拶および購入打診は必ず行いましょう。

またブロック塀の所有を確認するのは、ブロック塀の所有について売主の認識が間違っている場合もあるため、隣地の認識も確認しておくことが重要となります。

以上が私流の現地調査の手順となります。

現地調査のポイントまとめ

不動産の現地調査を行う際のポイントをお話ししてきました。

ここでもう一度ポイントをおさらいしましょう。

★現地調査前の事前準備を行う

→調べる不動産の地図・謄本・公図・測量図・建物図面等を準備する。

→現地で使う持ち物の準備をする。

★現地調査の手順

→①写真撮影
(※対象地を全方位から撮影、道路も2方向から撮影、ブロック塀の高さ、境界標、越境箇所、電線、電柱番号、残置物、水道メーター、ガスメーター、汚水桝、地盤面の高さ、ごみ置場等)

②道路幅員の確認(メジャー計測)、境界標・ブロック塀の位置・高さの確認(内積・芯積・外積等)、越境の有無確認、電柱・電線の有無と位置の確認

③各隣地所有者にブロック塀の所有等について確認および物件担当挨拶

調査は、不動産売買に関わる業務の中で、一番重要と言っても過言ではありません。是非今後の現地調査に役立てていただけると嬉しいです。しっかりと現地調査を行い、トラブルなく取引が行えるようになりましょう!