こんにちは。
不動産営業Y・Nです。
今回は住宅取得に関してどのような贈与税の特例があるのかをまとめましたので、これから家の購入を検討しており、親からの資金援助等を考えている方等は必ず最後まで御覧ください！
この記事を最後まで御覧いただければ、住宅取得に関しての贈与税の税金の特例について詳しくなり、具体的に利用できるかどうかまで検討できるようになると思います！
夫婦間での贈与の特例
婚姻期間２０年以上の夫婦間でマイホーム又はマイホーム購入の資金の贈与を受けた場合、２０００万円（基礎控除と合わせれば２１１０万円）までの金額が非課税 となります！（贈与税の配偶者控除の特例）
課税価格×税率－控除額＝税額
| １ | 婚姻期間２０年以上 | 入籍してから２０年以上経っていること。内縁関係は認められない。 |
| ２ | 居住用不動産かその取得のための金銭 | マイホームか、あるいはマイホームの購入資金のいずれか。 |
| ３ | 翌年３月１５日までに住み、その後も住み続けること | 贈与を受けた年の翌年３月１５日までに住み、その後も住み続けなければいけない。 |
| ４ | 一生に一度の適用 | この特例は同一の配偶者からの贈与につき、一生に一度しか使えない。 |
| ５ | 申告が必要 | 贈与税が発生しない場合でも贈与税の申告が必要。 |
親から子へのマイホーム取得での贈与の特例
近年、親が子にマイホーム資金援助をすることの促進税制が拡充されています。
〇親がマイホーム資金を援助する３つの方法
| １ | マイホーム資金を子に贈与 | 次の ４つの贈与が可能 です。
①暦年贈与
②住宅取得等資金贈与の特例 ③住宅購入のための相続時精算課税の特例 ④相続時精算課税の特例 |
| ２ | 親が子にマイホーム資金を貸付 | 金融機関に代わり親が資金を貸し付ける方法。ただし、 返済期間、金利等に条件あり 。 ※場合によっては 贈与税が課税されるため、注意が必要 。 |
| ３ | 親の資金を子のマイホームの名義に入れ、親と子の共有とする | 子のマイホームを親子共有で持つ方法。親の持分を子は無償で使用します。家賃の支払いも必要無し。 |
上記表の②の「親子間借入れ」でも一般の金融機関からのローンと条件的に相違することは避けた方が無難です。 「あるとき払いでの催促なし」「返さなくてもいい」などは贈与とされ、贈与税が課税されるおそれがあります 。
■「親子間借入れ」贈与税を防ぐ５つの条件
| １ | 金銭借用書を作成する | パソコン作成でも手書きでも形式は問わない。借入金額・利息・返済期間等の借入条件を記載すること。本紙１枚を作成し、貸主本紙所有、借主コピー所有とする。本紙には借入金に応じた印紙を貼付し、消印をすること。 |
| ２ | 一定の利息は付ける | 市中金利と近い金利を付けること。極端に低い金利や無利息は、借り手が経済的利益を得るため、贈与税課税の可能性があります。（年利０,2％以上推奨） |
| ３ | 契約書に従い毎月確実に返済する | 返済は振込で行うこと。返済した確実な証拠が振込用紙や預金通帳で証明できるようにすること。異常に長い据置期間はつくらず、借りた翌月から返済開始すること。 |
| ４ | 返済期間は返済完了年の親の年齢がおおむね８０歳までの期間とする | 親の年齢を考慮した返済期間にすること。 |
| ５ | 他の住宅ローンとの兼ね合いで返済可能な償還金とする | 年間総返済額は他の金融機関のローンも含め、年収の４０％以内を目安とすること。 |
ではここからは親から子へのマイホーム取得での贈与の特例についてそれぞれの特例について紹介していきたいと思います！
暦年贈与
贈与税は「第三者から贈与によって受け取った財産に課せられる国税」です。
毎年１月１日から１２月３１日までの１年間の 贈与財産の合計額が１１０万円を超えたもの は翌年２月１日から３月１５日までの期間に贈与税の申告と納税を行う必要があります。
つまり、言い換えれば、１１０万円までは贈与は非課税ということです！
税額＝課税価格×税率※－控除額
１,２０歳以上の者が直径尊属（親等）から贈与を受けた場合
| 課税価格 | 税率 | 控除額 |
| ２００万円以下 | １０％ | 無し |
| ４００万円以下 | １５％ | １０万円 |
| ６００万円以下 | ２０％ | ３０万円 |
| １０００万円以下 | ３０％ | ９０万円 |
| １５００万円以下 | ４０％ | １９０万円 |
| ３０００万円以下 | ４５％ | ２６５万円 |
| ４５００万円以下 | ５０％ | ４１５万円 |
| ４５００万円超 | ５５％ | ６４０万円 |
２,一般（上記以外）
| 課税価格 | 税率 | 控除額 |
| ２００万円以下 | １０％ | 無し |
| ３００万円以下 | １５％ | １０万円 |
| ４００万円以下 | ２０％ | ２５万円 |
| ６００万円以下 | ３０％ | ６５万円 |
| １０００万円以下 | ４０％ | １２５万円 |
| １５００万円以下 | ４５％ | １７５万円 |
| ３０００万円以下 | ５０％ | ２５０万円 |
| ３０００万円超 | ５５％ | ４００万円 |
住宅取得等資金贈与の特例
住宅取得等資金贈与の特例とは直系尊属（親、祖父母）から一定の住宅の取得資金として贈与を受けた場合、一定の金額が非課税となる制度です。
なお利用にあたって、要件を満たす必要があります。
課税価格×税率－控除額＝贈与税額
|
住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間 |
住宅を消費税１０％で取得 | 左記以外 | ||
| 省エネ・耐震等一定の良質な住宅 | 左記以外 | 省エネ・耐震等一定の良質な住宅 | 左記以外 | |
| 令和２年４月～令和３年３月 | １５００万円 | １０００万円 | １０００万円 | ５００万円 |
| 令和３年４月～令和３年１２月 | １２００万円 | ７００万円 | ８００万円 | ３００万円 |
①住宅の取得に充てること
②贈与者の子または孫で贈与の年の１月１日において20歳以上
③贈与を受けた年の所得金額が2000万円以下であること
④贈与を受けた翌年の3月15日までに住宅の引き渡しを受けていること
→コロナウイルスにより入居が遅れた場合には入居期限の要件が緩和される場合があります。
⑤50㎡以上240㎡以下（店舗併用住宅の場合、住居部分が1/2以上あること）
⑥住宅売買や請負工事の契約先が親族等ではないこと
⑦耐火建築物なら築25年以内、非耐火建築物なら20年以内であること
→上記築年数以上経過している場合には耐震基準適合証明書を取得もしくは、既存住宅瑕疵保険に加入している住宅である必要があります。
〇免震建物
〇断熱性能等級4
〇一次エネルギー消費量等級4以上
〇高齢者等配慮対策等級3以上
→指定確認検査機関等に検査を依頼し、証明してもらう必要があります。
→特例を適用し、非課税額の範囲内でも必ず申告が必要です。
→1日でも遅れると非課税にできなくなります。
〇相続時の小規模宅地等の評価減が使えない可能性がある。
→詳細は省きますが、家を所有することで相続税の特例が適用できなくなるケースがあります。
→近々相続が発生するかもしれない方は小規模宅地等の特例について確認しましょう。
〇暦年贈与との併用が可能（年間110万円の贈与税の基礎控除）
→住宅取得等資金贈与の特例の非課税額に110万円合わせた額まで贈与税が非課税になる！
住宅購入のための相続時精算課税の特例
この制度は親（年齢制限なし）又は祖父母が、贈与年の1月1日において20歳以上の推定相続人である子又は20歳以上の孫に対しマイホーム購入資金を贈与した場合、贈与財産累計2500万円まで贈与税の課税をしないというものです。
非課税額を超えた分は一律20％となります。
課税価格×20％＝贈与税額
→前記住宅取得等資金贈与の適用要件をご確認ください。
〇相続時の相続財産額に加算される。
→あくまでも相続財産の前払いです。
〇暦年贈与との併用はできず、その後も暦年贈与制度は利用できない。
→2500万円を超えた分は一律20％の贈与税が課税されます。
相続時精算課税の特例（③の住宅要件を満たさない場合）
この制度は、贈与年の1月1日において、60歳以上の親・祖父母が、20歳以上の推定相続人である子又は20歳以上の孫に対し財産を贈与した場合、贈与財産累計2500万円まで贈与税の課税をしないというものです。
非課税額を超えた分は一律20％となります。
課税価格×20％＝贈与税額
→あくまでも相続財産の前払いです。
〇暦年贈与との併用はできず、その後も暦年贈与制度は利用できない。
→2500万円を超えた分は一律20％の贈与税が課税されます。
贈与税の特例一覧表
上記で紹介してきた内容を表にまとめました。（夫婦間の贈与は除く。）
| ①暦年課税 | ②住宅取得等資金贈与の特例 | ③住宅購入のための相続時精算課税制度 | ④相続時精算課税制度 | ||||
| 控除額（非課税枠） | １１０万円 | １５００万円（消費税10％で取得、良質な住宅） | １０００万円（消費税10％で取得、左記住宅以外） | １０００万円（消費税10％以外、良質な住宅） | ５００万円（消費税10％以外、左記住宅以外） | ２５００万円 | ２５００万円 |
| 契約締結期間 | – | 令和2年4月から令和3年3月まで | 令和2年4月から令和3年3月まで | 令和2年4月から令和3年3月まで | 令和2年4月から令和3年3月まで | – | – |
| 贈与財産の種類 | – | 住宅取得のための金銭の贈与であり、その金銭を住宅の取得に充てること。 ※居住用不動産そのものや住宅取得後に受けた金銭は対象にならない。 |
– | ||||
| 贈与者 | – | 親・祖父母で年齢制限なし。 | 親・祖父母で年齢が贈与年の1月1日で60歳以上 | ||||
| 受贈者 |
– | 贈与者の子又は孫で、贈与の年の1月1日において20歳以上 | |||||
| 〇贈与を受けた年の年収が2000万円以下であること。
〇平成21年分から平成26年分までこの制度を利用していないこと。 |
– | ||||||
| 暦年課税との併用 | – | 暦年贈与との併用可能 | 暦年贈与との併用はできない。 |
||||
| 引き渡しと居住の期限 | – | 〇贈与の翌年3月15日までに住宅の引き渡し 〇同日までに自宅として居住。居住することが確実であること。 |
– | ||||
| マイホームの条件 | – | ※前記住宅取得資金等の贈与の特例適用欄を参照 | – | ||||
| 申告義務 | １１０万円以下なら申告義務無し。 | 納税額がなくても申告義務あり。 | |||||
いかがでしたでしょうか？
これであなたもどの特例がどのように使えるのか分かったのではないでしょうか？
ここで説明しているのは あくまでも概要なので、実際の利用を考えている方は必ず税理士や税務署に相談・確認ください。
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