【これから不動産を売却する方に】不動産売却の流れ

不動産、売却、不動産営業、Y・N 不動産

こんにちは。不動産営業Y・Nです!

今回は 不動産の売却時の一般的な流れ について説明をしたいと思います。
「不動産の売却ってどうすればいいの?」
「不動産を売るときは何からすればいいの?」

といった疑問をお持ちの方は是非最後までご覧ください。

まず不動産売却を大まかに分けると5つに分けられ、下記のような内容と順番になります。

★不動産売却時の流れ

①不動産の査定
②媒介契約の締結
③販売活動
④売買契約
⑤残代金決済(引渡し)

①不動産査定について

まず不動産査定についてですが、方法としては2通りあります。

①一括査定サイトから査定依頼を出す
②不動産会社に直接連絡をして、査定を依頼をする

インターネット上では不動産の査定をしてもらえるサイトがいくつもあります。そこには、一括で何社かに依頼できるものもあり、様々な不動産会社の査定を聞いてみるのが良いでしょう。

しかしメリット・デメリットもあります。

★一括査定サイトのメリット・デメリット
【一括査定サイトのメリット】
〇一度に査定依頼を出すことができ、不動産の相場観を知ることできる

【一括査定サイトのデメリット】
〇多くの不動産会社に依頼が行くため、査定依頼後の手間がかかる
→査定依頼を受け取った不動産会社からそれぞれ電話が来る等

〇多くの会社が売却依頼が欲しいため、高めの査定価格になりがちである

そのため、一括査定サイトで1社だけ飛びぬけて高い場合は注意が必要です。

もしくは直接知り合いの不動産会社等に連絡をして、査定をしてほしいと伝えて、査定対応してもらう方法もあります。

こちらもメリット・デメリットがあります。

★直接依頼のメリット・デメリット
【直接依頼のメリット】
〇1社のみのため、手間があまりかからないうえに、不動産会社が注力してくれやすい

【直接依頼のデメリット】
〇一社のみのため、それが正しい査定金額かどうか判断することができない

②媒介契約の締結について

次は媒介契約の締結についてです。上記の不動産の査定を行い、どの不動産会社に売却をするか決めたら、媒介契約を結ぶ必要があります。

この媒介契約というのが正式に売却を依頼するための契約だと思ってください。なお媒介契約は3つの形式に分かれていて、下記の通りです。

★媒介契約の3つの形式

①一般媒介契約
②専任媒介契約
③専属専任媒介契約

それぞれの違いについては簡単にまとめると以下の通りです。

一般媒介契約・・・複数の不動産会社に売却の依頼ができる
専任媒介契約、専属専任媒介契約・・・一社の不動産会社にしか売却依頼ができる

さて、先ほどなぜ飛びぬけて査定金額が高いと注意が必要であるといった理由は皆様も自分が不動産を売る立場のつもりで想像していただければ分かるのですが、3社に査定の依頼をして、

3000万円、3500万円、4000万円という査定結果だった場合、おそらくほとんどの方が4000万円の査定をしたところに売却を依頼するかと思います。

つまり、自社に売却を任せてほしいがために相場からかけ離れた査定をすることがあるのです。

そこで売却を依頼(=媒介を締結)されてしまえば、あとは時間をかけて売れないことを説明して値下げをしていくだけになってしまいます。

当初の金額から大幅に下がって成約する話を多く聞きます。

ただ結局高い金額からスタートしているから最初に低い金額からスタートした時とあまり変わらないのではと思うかもしれませんが、 市場に長く物件が出ていることはあまり良くありません。 購入検討者から見ると売れ残っている印象を持ってしまいますし、不動産業者は長く売れないという理由から買取等をする不動産業者への売却を提案してくる からです。

③販売活動について

さて、売却を依頼した後は、依頼を受けた不動産業者が販売活動を行っていきます。販売活動といっても様々な方法がありますが、現在主流になってきているのはやはりインターネット広告が主になってきています。(販売活動の方法について下記で一覧にしています。)

具体的な名前を挙げるのであれば、 「SUUMO」「ATHOME」 といったサイトに物件を掲載することが多いです。

あとは、お客様から売却の依頼をいただいた際には、ほとんどが、不動産業者間での情報ネットワーク 「REINS」 というサイトに掲載します。

そこから他の不動産会社がお客様を連れてくることも多いです。

販売活動の方法
〇インターネットへの掲載
〇レインズへの登録(不動産業者間の情報サイト)
〇銀行・ハウスメーカーへの紹介
〇折り込み広告・手まきチラシ

④売買契約について

さて、販売活動を行い、購入検討者が現れ、条件面が合致したのであれば、次に行うのは売買契約です。

どのような条件で、契約をするのかを決めて契約します。

不動産売買では、単純に金額以外でも確認するべき内容が多くあります。

測量をするのか、越境はどうするのか、残置物は残すのか、建物は解体するのか 多くのことについて打ち合わせをする必要があります。

そういった条件面を売主・買主の間に立ち、調整したうえで売買契約を行います。

⑤残代金決済(引渡し)について

売買契約が終わったのち、契約時に取り決めた売主・買主がやるべきことを順番に行い、残代金決済が行えるように準備をしていきます。

買主側であれば、 主なものはローンの審査等を行い、お金の準備をする ことです。

売主側はどのような契約条件にしたかで変わってきますが、多いのは 測量の実施であったり、建物の解体等を行うことが多い です。

そういったやるべきことを行ったうえで、残代金決済を行い、お金を買主から売主に振り込んで初めて引渡しは完了となります。

まとめ

【不動産売却時の流れ】
①不動産の査定
②媒介契約の締結
③販売活動
④売買契約
⑤残代金決済(引渡し)

以上が不動産売却時の流れになります。かなり内容は簡易的に記載をしています。もう少し詳細に内容を書きたいのですが、あまりにも長い記事になってしまうため、また別の記事にてそれぞれの内容は取り上げていきたいと思います!

では次回の記事でお会いしましょう!