【初心者向けに解説】不動産売却時の諸費用について

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こんにちは。不動産営業Yです!

今回は、不動産売却時の諸費用について説明していきたいと思います。売却時の諸費用は大きく分けて下記のものになります。

★売却時の諸費用
①仲介手数料
②測量費用
③建物解体費用
④残置物撤去費用
⑤登記費用(抵当権等抹消・住所変更登記費用)
⑥譲渡所得税
⑦印紙代
上記では7つ諸費用がありますが、すべての取引でその費用がかかるわけではありません。

最後まで見ていただければ売却にあたり、どのくらい諸費用がかかるのか把握できるようになると思います

不動産売却にかかる諸費用

①仲介手数料

これは、不動産売買の上ではほとんどの場合かかる費用になります。具体的な金額は  取引する不動産の(売買代金×3%+6万円)×消費税となります 。(宅建業法という法律により上限金額が定められています。)

なおあまり多くありませんが、 200万円以下の場合は売買代金×5%×1.1(消費税) で、
200万円を超えて400万円以下の場合は売買代金×4%×1.1(消費税)となります

★仲介手数料の計算例
〇売買代金4000万円の不動産を購入した場合
 {4000(万円)×0.03(%)+6(万円)}×1.1(消費税)
=1,386,000円

なお仲介会社によっては、この仲介手数料を割引していたり、そもそも貰わないということもあるようです。仲介会社も仲介させていただいて初めて報酬がもらえるため、割引して他社に負けないようにしていることがあります。

また私が勤めている会社では勤務先・業務提携等で仲介手数料が割引になることもありますので、現在不動産会社にご相談されている方は、一度相談してみると良いかもしれません。

②測量費用

次は測量費用についてです。まずそもそも測量とは土地の大きさを測り、どこからどこまでが敷地なのかを測ることです。主に土地や中古戸建の取引でかかってくる費用となります。

売主様がお引渡し前までに資格あるものが作成する確定測量図および立会証明書・境界確認書(隣地の方が立ち会いして確認したことを証明する書類)を取得してお引渡しの際にその資料一式をお渡しすることが一般的です。

すべての取引で測量するわけではなく、境界が見つからない場合等に行います。

費用については敷地の大きさや立ち会う隣地の数等により費用が前後しますが、おおよそ 一般的な戸建住宅・土地であれば、約30万円~40万円前後が一般的な金額 です。

また費用の支払い時期についても測量士の先生によっては、お取引が完了し、不動産を売却した代金が入ってからの支払いでも大丈夫なことがありますので、事前に費用の準備が難しい方は一度相談してみてください。

③建物解体費用

次は建物の解体費用です。こちらは、中古戸建の取引で買主様が建物の建築・建替えを前提として購入する場合に費用が発生することがあります。

こちらについても買主様との契約条件の交渉の中で、建物が現存したままお引渡しとなれば発生しない費用になります。建物の解体については、最後の金額交渉の材料として使われる事が多いです。

費用については 解体する建物の延べ面積×坪3~5万円前後が目安 となります。(木造の一般的な戸建住宅で考えた場合)

★解体費用の計算例
〇延面積100㎡の3階建ての戸建の場合(坪5万円で計算した場合)
 100(㎡)×0.3025=30.25(坪)
 30.25(坪)×5(万円)≒150万円

※0.3025は㎡に掛けることで坪に換算することができる計算式です。

解体の場合は、地中から ガラと呼ばれるコンクリートの塊やゴミなどが出てきて、当初の金額より高くなってしまうことがありますので、注意が必要です 。一般的に地中埋設物は売主様の瑕疵担保責任で撤去を求められる事が多いです。(私は最大で400万近くの追加工事費がかかった現場を見たことがあります。)

たとえ売主様自身が知らない前の所有者の方が埋めてしまっていたとしても責任は現所有者である売主様の責任となります。撤去に思った以上に費用がかかり、売買代金が安い場合は売買代金以上になってしまうケースも考えられるため、 事前に一定の金額以上の費用が掛かる場合には契約が解除できるような契約内容にしておく等の処置が必要です。

④残置物撤去費用

次は残置物撤去費用です。こちらは中古戸建やマンションのお取引の際に家具等の荷物を残しており、それを処分等するときにかかる費用です。

照明やエアコン等を事前の取り決めで残していくことはありますが、家具等は基本的に売主様に撤去していただくことがほとんどです。

処分するお荷物の量によって金額も前後してしまうため、一概にいくらという金額はありません。(私がお取引させていただいた方は量に応じて 大体20万円から40万円前後 の方がほとんどでした。)

⑤登記費用

次は登記費用についてです。 基本的に登記費用は売主様はかかりません 。しかし 登記上の住所が現在の住所と相違している場合には住所変更登記が、 抵当権等がついている場合には抵当権の抹消登記が必要となり、費用が発生します。

この費用については、登記にかかる費用は国が税金として定めているため一定ですが、それに合わせて司法書士へ払う報酬で金額が変動します。

住所変更登記や抵当権抹消の登記だけであれば、過去の経験でお話をさせていただくと 大体2万円~5万円 (報酬込み)でした。

なお抵当権の抹消登記については、書類さえあれば、自分でできてしまうので、費用節約のために自分でやられる方もいます。

⑥譲渡所得税

最後は譲渡所得税です。これは 不動産の売却によって、利益が発生した場合にかかる税金 です。

所有期間等により税率が変動しますが、長期所有(5年超)で約20%、短期所有(5年未満)で約40%かかります。

こちらについてはあくまでも利益に対して課税されるものですが、売却不動産を購入した際の金額が分かるものがないと、 売却した金額の5%で購入したものとみなされ(みなし取得費) 、かなりの税金がかかってしまいますので、不動産を売却される際には購入された際の売買契約書等をお探しすることを推奨致します。

この譲渡所得税については優遇措置等も多く定められており、特例の適用でそもそもかからないということもありますので、お近くの税務署や税理士にご相談ください。

私のような不動産の営業マンもどのような優遇措置があり、大体の概要等についてはお話できますが、断言することができません。必ず最後にはお客様自身で確認していただく必要があります。

また譲渡所得税については分離課税のため、 確定申告が必要 となります。特例の適用等があり、譲渡所得税がかからない場合でも特例を適用したことを報告するために確定申告する必要があります。

もし 自分で確定申告する暇がない方や、ちゃんと 確定申告する自信がない方は税理士に相談してみてはいかがでしょうか?下記サイト はお客様にあった税理士を無料で紹介してくれます 。(※実際のお仕事依頼には費用がかかります。)


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⑦印紙代

これは不動産の売買契約を行う際の契約書に貼付する印紙のことです。 不動産売買契約書は課税文書のため、金額に応じた印紙を貼付する必要があります

なお不動産の売買契約書は国から印紙税の軽減措置がなされており、下記表の軽減税率欄が不動産売買にかかる印紙代金となります。

印紙税額早見表
契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円
★不動産売買における印紙代
〇売買代金が1500万円の場合、上記早見表より1千万を超え、5千万円以下になるので、
1万円がかかります。

まとめ

売却諸費用のまとめ
仲介手数料 (売買代金×3%+6万円)×消費税
測量費用  約30万円~40万円

建物解体費用 約坪3万円~坪5万円(※木造の場合)
残置物撤去費用 約20万円~40万円(※荷物の量による)
登記費用(抵当権等抹消・住所変更登記費用) 約2万円~5万円
譲渡所得税 利益に対して約20%~40%課税
印紙代 売買代金に応じて必要となる。

念のため言っておきますが、あくまでも相場・大体の金額です。上記の金額以上になることも逆に安くなることもあります。あくまでも《目安》であることを忘れないでください。

今回は以上となります。ここまでご覧いただき、ありがとうございます。

今回は売却時の諸費用について説明しましたが、購入時にかかる費用についても下記記事で説明してますので、もしよろしければご覧ください。