【必見!見ないと損する】不動産購入のポイントと注意点

不動産購入、ポイント、費用 不動産

こんにちは!
不動産営業Yです!

今回は不動産を購入するにあたり、購入にかかる諸経費やどうやって物件を探すのかについて説明したいと思います!

「そろそろマイホームが欲しいけどどうやって探せばいいの?」
「自分だといくらぐらいの物件が購入できるんだろう?」

とお悩みの方は是非最後までこの記事をご覧ください。

資金計画

まず不動産を購入するにあたって、一番大事なのが 資金計画 です。不動産購入にあたっては、不動産自体にかかるお金と購入にかかってくる諸費用もあるため、資金計画が決まらないとどのように探すのかという点がぶれてしまうので、ここを一番最初に決めましょう!

どれくらい借りることができるのか?

マイホームは高額な商品です。現金で買える方もいるかもしれませんが、多くの方が住宅ローンを利用されると思います。住宅ローンの利用を考えているのであれば、年間でどれくらいローンの返済に
あてられるのか(返済比率)、自己資金はいくらなのかをしっかり確認しましょう。

さて、上記で出てきた返済比率とは、「 年収のうち、住宅ローンの返済に充てている割合 」のことです。

銀行系(ネット銀行等は除く)だと今一番金利が安いのが「三井住友信託銀行」ですが、三井住友信託銀行はこの 返済比率が35% 以内かどうか審査します。
(もちろん審査する内容は、返済比率だけではありません。)

返済比率は「年間の返済額÷年収」で計算します。

★返済比率の考え方
〇年収450万円、月々の返済8万円の場合
月々8万円→年間96万円
96万円(年間の返済額)÷450万円≒21.3%(返済額)

物件を探す際に、「この物件だと月々〇円の支払いで返済比率が〇%だ。」と分かれば、借りられるかどうか判断のひとつにすることができます。

また住宅ローンについて返済比率等からいくら借りられるのか判断するのもひとつですが、もっとざっくりいくらぐらいという相場があります。住宅ローンは年収の約7倍程の金額までは借りられる と一般的には言われています。
※お勤め先・勤続年数等、お客様の年収等により変動します。 )

また現在ではインターネット上で自分がいくらまでなら借りられるのか等をざっくり計算してくれるものもあります。有名なものだとスーモの住宅ローンシミュレーションアプリがありますので、一度お試しください!

諸費用はどれぐらいかかるのか?

そして不動産購入は不動産自体も高額ですが、購入にあたってかかる諸費用も高額です。
不動産購入にかかる諸費用をまとめましたので、ご確認ください。

★不動産購入にかかる諸費用
〇仲介手数料・・・契約をした不動産会社への報酬
        ★(不動産価格×3%+6万円)×消費税が原則かかります。

〇印紙税・・・契約書等(売買契約書・金銭消費貸借契約書)に貼る必要がある印紙代金
       ★不動産価格・借り入れ金額に応じた印紙代金が必要です。

〇登録免許税・・・不動産を購入し、登記するのにかかる費用および登記をする司法書士への報酬
         ★税率が決まっており、固定資産税評価額、抵当権設定金額で変動します。

〇不動産取得税・・・不動産を取得した時にかかる税金
          ★税率が決まっており、固定資産税評価額で変動します。

〇固定資産税清算金・・・売主に課税されている固定資産税等について引き渡し日以降の分の買主が負担するという不動産業界の慣習
★固定資産税の年額を日割清算します。

〇ローン手数料・・・金融機関から借りる際の手数料としてかかります。
          ★借入金額や金融機関により変動します。

上記を見ていただければ分かりますが、様々な費用がかかります。具体的にそれぞれ説明するとかなり細かくなってしまうのですが、これも住宅ローンを同じようにざっくりとした相場があります。
住宅購入にかかる諸費用は 「購入する不動産価格の8%~10%」と言われています。(必ずこの%になるわけではありません。)

自分が検討する価格帯の不動産を購入する際の諸費用がどれぐらいかかるのか抑えておきましょう!

金融機関によっては、諸費用を住宅ローンとまとめて貸してくれるところもあります

税金の特例や給付金について

そして次に税金の特例や給付金について紹介したいと思います!不動産の購入の取得は国が推奨しており、住宅の取得に関して、税金の特例や給付金があります。

上記で説明した登録免許税、不動産取得税等も特定の条件を満たせば特例の適用があるため、住宅購入の際には、特例が適用できるのか確認しましょう!

★特例の適用のための要件(例)
〇登録免許税・・・①床面積が50㎡以上
         ②耐火建築物は築25年以内、非耐火建築物は築20年以内
         →上記年数を超えている場合には、 耐震基準適合証明書 という
          特定の審査機関からの発行される書類があれば、適用可能と
          なる場合があります。

〇不動産取得税・・・《土地の場合》
          ①取得から1年(中古戸建の場合)もしくは3年(新築住宅)以内に
           建物を新築すること(土地のみを先行して取得した場合)
          ②土地を借りるなどしてその土地上の建物を取得した人が1年以内に
           その土地を取得すること(建物建築が先行した場合)
          ③建物の要件を満たすこと

          《建物の場合》
          ①50㎡以上240㎡以下
          ②居住用であること
          ③次のいずれかの条件を満たすこと(中古住宅の場合)
           ⅰ.昭和57年(1982年)1月1日以降に建築されていること
           Ⅱ.ⅰに該当しない場合、新耐震基準を適合しているもしくは
            既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
           →耐震機銃適合証明書の取得で適用可能
           Ⅲ.Ⅱに該当しない場合、身体基準に適合するように改修をすること

おおまかに 面積、用途、築年数がポイント になります。

あくまで適用要件の一部のため、実際に適用されるかどうかについては、必ず税務署もしくは税理士に確認してください。

そして次に給付金等についてですが、現在は、「住宅ローン控除」と「すまい給付金」があります。住宅ローン控除は税金の特例ではありますが、本来払うべきお金が払わなくて良いということで今回は給付金側で説明させていただきます。

★住宅ローン控除について
〇住宅ローン控除
自己居住用の住宅を取得した場合、住宅ローンの返済期間が10年以上で
その他要件を満たすと、 年末の住宅ローン残高の1%がその年から10年間(一定の場合13年間)所得税(および住民税)から控除される もの。

★上記住宅ローン残高の計算には物件によって、上限額が決められています。
 ■中古住宅・・・2000万円(消費税がかからない物件等=個人が売主の場合)
 ■一般住宅・・・4000万円
 ■認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・・・5000万円(ハウスメーカー等の家)
 →年末の住宅ローン残高の1%なので、 最大で毎年50万円ずつ500万円
(一定の場合600万円)控除されます

  また 所得税から控除しきれない分については課税所得金額×7%(最大136500円)
を翌年の住民税から控除することができます

〇適用要件・・・適用要件は以前見つけた分かりやすい本の一部を写真でご覧ください。

中古住宅 一般住宅 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅
年末ローンの限度額 2000万円 4000万円 5000万円
控除期間 10年 13年 13年
控除率 1~10年目 1% 1% 1%
11~13年目 なし 以下のいずれか少ない金額
・年末ローン残高(上限4000万円)の×1%
・建物購入価格(上限4000万円)×2%÷3
左記同一
(上限金額は5000万円)
各年の控除限度額 20万円 40万円 50万円
最大控除額 200万円 480万円 600万円

(住宅ローン控除の控除金額等の一覧表)不動産購入、住宅ローン控除、適用要件
(住宅ローン控除の適用要件)

★すまい給付金について
〇すまい給付金・・・消費税増税(10%)による住宅取得負担の増加を緩和するための
          給付金で、所得額に応じて最大50万円給付を受けられる。
〇適用の要件・・・①不動産登記上の持分所有者
         ②収入が一定以下のもの(775万円以下{目安})
         ③引き上げ後の消費税率が適用された物件
         ④床面積50㎡以上
         ⑤第三者機関の検査を受けた住宅であること
         →新築なら住宅瑕疵担保責任保険へ加入した住宅や
          建設住宅性能府往時を利用する住宅、中古住宅なら
          既存住宅瑕疵保険へ加入した住宅、既存住宅性能表示を
          利用した住宅です。(中古住宅はそれに加えて耐震基準
          満たす必要があります。)
⑥住宅ローンを利用すること(現金取得の場合は60歳以上)

住宅ローン控除およびすまい給付金を利用するとしないとでは大違いなので、必ず確認するようにしましょう!

親からの援助は可能なのか?

そして資金計画の最後は親からの援助について説明したいと思います。上記税金の特例等でも説明しましたが、国が住宅の取得を推奨している背景があり、親からの資金援助についても一定の優遇措置が設けられています。

★親からの住宅取得資金の援助について
〇住宅取得資金贈与の特例・・・直径尊属(親・祖父母)から一定の住宅の取得資金として
               贈与を受けた場合、一定の金額が非課税となる制度

★住宅取得資金贈与の限度額・・・住宅の種類(消費税がかかっているか、一定の良質な住宅かどうか)および住宅の取得の時期によって、限度額が変わり、300万円~3000万円まで非課税となります。

〇適用要件・・・①住宅の取得に充てること
        ②贈与者の子または孫で贈与の年において20歳以上
        ③贈与を受けた年の所得金額が2000万円以下であること
        ④贈与を受けた翌年の3月15日までに住宅の引き渡しを受けていること
        ⑤50㎡以上240㎡以下
        ⑥耐火建築物なら築25年以内、非耐火建築物なら20年以内であること
        →上記築年数以上経過している場合には耐震基準適合証明書を取得
         もしくは、既存住宅瑕疵保険に加入している住宅である必要があります。

また上記に合わせて暦年贈与(1年間で110万円までは贈与税を非課税とする制度)を利用することも可能です。もし親からの援助が期待できる場合は是非金額や時期等に注意をして、うまく活用しましょう!これで資金計画については以上です。

★資金計画を考える上でのポイント

〇住宅ローンは年収の約7倍程の金額までは借りられる(目安)
〇住宅購入にかかる諸費用は購入する不動産価格の8%~10%
〇税金の特例や給付金が利用できるかを確認すること
〇親から援助が可能なら住宅取得資金贈与および暦年課税を利用しよう!

条件面の考慮

資金計画が決まりましたら、購入する不動産の条件を決めましょう!お客様が希望する不動産の種別(土地、戸建、マンション)やエリア、物件の特性等を考えましょう。

ここでポイントになるのが、 100%の不動産はない ということを念頭に探すことです。誰もが最初は広くて安くて角地で駅が近いといった物件を希望されます。しかし実際はそんな物件はめったにないし、あったとしても予算が合わないことがほとんどです。

そのため、 どの条件で優先するのか を購入者様と購入に関係してくるご家族の方等としっかり話をして決めることが大切です。

希望物件が出てくるのを待つのもひとつの手ですが、待ち続けても希望の物件が出てくるかは分かりませんし、住宅ローンを借りるのであれば融資期間によっては定年退職後にローンが残ることにもなりますので、よく考え、決断すべき時には決断する必要があります。

まず「なぜ家を買うのか?」ということを自問自答し、自分がマイホームに求めるものが何なのか考えましょう!

★条件面の考慮

〇100%の物件がないことが前提

〇優先する条件を決める

具体的に不動産を探す方法

条件が決まったらここからは物件探しに移っていきます。物件探しは 不動産会社に頼んだり 、あわせて インターネットで自分で探す 方も多いでしょう。今はインターネットが主流になってきていますから、まずはインターネットでどのような物件があるのかを見てみるとよいでしょう。

不動産の有名なポータルサイトといえば、アットホーム、スーモ、ライフルホームズといったサイトでしょう。希望条件を登録等もできるので、希望物件が出た際にはいち早く知ることもできます。

不動産会社と合わせて自分でも物件を探し、条件がいい物件にはある程度思いきって動くことを推奨致します。

★具体的に不動産を探す方法

〇不動産会社に頼む

〇インターネット等で自分で探す

→アットホーム、スーモ、ライフルホームズ等のポータルサイトの活用

それでも不安な方に・・・

ここまで不動産購入活動におけるポイントについて説明してきましたが、実際動き始めるには不安がある という方もいらっしゃると思います。

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まとめ

★不動産を探す際のポイント

〇資金計画を定める

 ▪年収の7倍ほどが住宅ローンで借りられる目安
   ■ 住宅購入にかかる諸費用は購入する不動産価格の8%~10%
   ■ 税金の特例や給付金が利用できるかを確認すること
      ■ 親から援助が可能なら住宅取得資金贈与および暦年課税を利用しよう

〇条件面の考慮

 ▪100%の物件はない前提で探すこと

 ▪優先する条件を決める

〇具体的に不動産を探す方法

 ▪不動産会社に頼む

 ▪インターネット等で自分で探す

  例)アットホーム・スーモ等のポータルサイトの活用

〇それでも不安な方は・・・
 ■無料の相談窓口等を利用する

今回は以上です。ここまでご覧いただきありがとうございました。