【初心者必見】不動産の相続税評価額の計算方法

不動産、相続税評価額、計算 不動産

こんにちは。

不動産営業Yです!

「相続税の評価額っていくらになるの?」

「相続税の評価額が知りたいけど、難しくて分からない。。。」

「色々なサイトを見たけど、よく分からない」

って方もいるのではないでしょうか?

相続税の評価額は、仕組さえ理解してしまえば、どの場合においても

算出することが可能です。

もし、相続税の評価額の算出方法が分からない方は、

ぜひこの記事を最後までご覧ください。

目次

〇相続税とは?

〇土地の相続税評価額

〇建物の相続税評価額

〇実際の計算例

〇相続税を節税するには?

相続税とは?

まずそもそもの相続税について説明したいと思います。

★相続税とは?

〇相続税=相続が発生し、相続財産が一定額以上ある場合に相続人に課税される税金

〇「相続開始後、10ヶ月以内」に税務署に申告

〇現金での納税

ここでポイントなのが、「 現金での納税 」という点です。

実際の相続発生時に思った以上の金額が課税され、現金での納税のため

準備に苦労してしまうケースがあるので、注意が必要です。

相続税は(3000万円+600万円×法廷相続人の数)が基礎控除となるので、

単純に3600万円以上の相続財産がある場合はかかる可能性があると思った方

がいいかもしれません。

土地の相続税評価額

さて、それでは本題の相続税評価額について説明していきたいと思います。

土地の相続税評価額は、路線価方式、倍率方式 で求められます。

一般的に市街地など、路線に接している地域の評価額を調べるとき用いるのが 路線価方式 で、

路線価が定められていない地域(主に市街化調整区域等)の評価額は 倍率方式 で求めます。

今回は路線価方式を説明していきます。

路線価方式では路線価に土地の面積をかけて評価額を求めます。

路線価は 国税庁のHPで確認することができます。

★土地の相続税評価額の算出

土地の相続税評価額=路線価(/㎡)×土地の面積(㎡)

路線価=国税庁が定めた道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの土地の価格

では、実際の例を見てみましょう。下記の図は、埼玉県越谷市瓦曽根3丁目

の路線価図です。赤丸で丸しているのがその道路に面する土地の1㎡あたりの

土地の価格を示しています。単位は千円ですので、下記の図は150なので、

150×1000で1㎡=150,000円ということになります。

相続税、路線価、計算

 

★計算例(土地の相続税評価額)

黒丸を付けている土地が100㎡と仮定した場合、

土地の相続税評価額は路線価(/㎡)×土地の面積(㎡)のため、

150(千円)×100(㎡)=1500万円となります。

なお、土地の相続税の評価額を減額する特例があります。

下記はその一例です。

★土地の相続税評価額減額措置の例

〇小規模宅地等の特例

①特定居住用宅地 要件を満たすと80%減額 ※330㎡まで

〇配偶者が取得した場合

〇同居親族が取得し、申告まで居住していた場合

〇3年以上賃貸生活していた親族が取得した場合

(被相続人に配偶者や同居親族がいない場合)

②特定事業用宅地 要件を満たすと80%減額 ※400㎡まで

〇被相続人の事業に用に供されていて、なおかつ事業を引き継ぎ、申告まで

事業を営む親族が取得した場合

〇被相続人と生計を一にしていた親族の事業に供されていて、

取得者が相続開始前から申告まで事業を営んでいる場合

建物の相続税評価額

建物の相続税評価額の基準となるのは 固定資産税評価額 です。

固定資産税評価額は毎年4月~6月に納税通知書とともに送られてくる課税明細書に記載されています。

★建物の相続税評価額
建物の相続税評価額=固定資産税評価額

なお建物についても相続時の評価額を軽減する特例があります。

土地と合わせて相続時の評価額について詳細に知りたい方は税務署もしくは税理士に

相談してみるとよいでしょう。

実際の計算例

それでは実際に相続時の不動産の評価について下記の条件で計算してみましょう。

想定する条件

路線価:250,000円

土地面積:100㎡

建物の固定資産税評価額:1500万円

★実際の相続税評価額計算例

土地の相続税評価額=路線価×面積なので、

250000×100=25,000,000円

建物の相続税評価額=固定資産税評価額なので、

固定資産税評価額=1500万円=建物の相続税評価額

土地:2500万円+建物:1500万円=全体の相続税評価額:4000万円

なお実際には、 相続税減額する特例が利用できる場合 もあり、相続人の数によって相続税の基礎控除の額も変わり、そもそも課税されない可能性もあります。

あくまでも上記は 相続税評価額の概算を出しているだけ なので注意が必要です。

実際に課税されるのか詳細を知りたい方は上記でも記載していますが、税務署や税理士に相談しましょう。もし良い税理士を知りたい方は、下記サイトで 無料でお客様にあった税理士を紹介してもらえますので、もしよろしければお問い合わせください。

相続税を節税するには?

では、実際に計算をしてみた結果、既に相続税がかかることが分かっており、

相続税を節税したい場合にどうすればよいか説明していきます。

★相続税を節税する方法

〇暦年課税を利用する

〇不動産を購入する等

暦年課税

まず1つ目の暦年課税を利用するという方法ですが、

本来生存する個人から財産をもらった場合には 贈与税 という税金がかかりますが、

贈与税には下記のルールがあり、それを利用します。

★暦年課税制度について

1年間にもらった財産合計額が110万円以内までなら贈与税はかからない制度

上記ルールを活用し、被相続人が生前に、年間110万円ずつ相続人に贈与しておけば

死後相続するより支払う税金が少なくなるのです。

不動産を購入する等

そして2つ目は、不動産を購入する等の方法ですが、

これは現金で1億円を所持していた場合には、まるまる1億円が

相続時の資産として計算されますが、不動産の場合は時価ではなく、

路線価で評価されるため、現金で所有するよりも低く評価されやすい

のです。またアパート等を建築し、賃貸等していた場合には、土地・建物

ともに 貸家による相続税の減額措置 があり、 大幅な相続税の圧縮 が可能

なのです。

まとめ

  1. 相続税=相続が発生し、相続財産が一定額以上ある場合に相続人に課税される税金
  2. 土地の相続税評価額=路線価(/㎡)×土地の面積(㎡)路線価=国税庁が定めた道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの土地の価格
  3. 建物の相続税評価額=固定資産税評価額
  4. 相続税を節税するための方法

  〇暦年課税を利用する

  〇不動産を購入する等

土地や建物など不動産を相続する場合も、相続税評価額がわかれば概算ができます。

「相続税ってこんなするの?知らなかった。どうしよう。」

といった事態にならないように、この記事を参考におおまかな額を把握しておきましょう。

とくに土地や建物は高額な評価になりやすいため注意が必要です。

今回は以上です。また次の記事でお会いしましょう!